Całkowita spłata kredytu hipotecznego lub unieważnienie umowy kredytowej przez sąd nie wiążą się jeszcze z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Aby sąd wieczystoksięgowy mógł tego dokonać, konieczne może okazać się dostarczenie listu mazalnego. W tym artykule tłumaczymy, czym jest list mazalny oraz jak go uzyskać.
Czym jest list mazalny?
List mazalny (lub kwit mazalny) jest formalnym zezwoleniem na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Innymi słowy, jest to potwierdzenie spłaty kredytu hipotecznego. List mazalny może zostać wydany przez bank po pełnej spłacie zobowiązania lub prawomocnym orzeczeniu przez sąd nieważności umowy kredytowej. Na podstawie tego dokumentu można ubiegać się o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości w księgach wieczystych.
List mazalny – podstawa prawna
Podstawą prawną do wydania listu mazalnego w Polsce są:
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Zgodnie z przepisami po całkowitej spłacie zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką, bank jest zobowiązany do wydania kredytobiorcy potwierdzającego tę spłatę dokumentu, którym jest list mazalny.
Wzór listu mazalnego
W prawidłowo sporządzonym liście mazalnym znajdują się następujące informacje:
- odbiorca listu;
- dane nieruchomości, której dotyczy hipoteka (adres i numer księgi wieczystej);
- rodzaj hipoteki (hipoteka umowna lub przymusowa);
- numer omowy kredytowej i informacja o wykonaniu zobowiązania lub prawomocnym wyroku stwierdzającym nieistnienie stosunku prawnego lub nieważność umowy;
- potwierdzenie wygaśnięcia zobowiązań ciążących na zabezpieczonych hipotekach;
- zgoda na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej.
List mazalny w sprawach frankowych
Podpisywane licznie przed mniej więcej kilkunastoma laty umowy kredytów powiązanych z kursem CHF są obecnie przedmiotami procesów sądowych, jakie kredytobiorcy wytaczają bankom stosującym w umowach abuzywne zapisy. W większości przypadków umowy te są uznawane za nieważne, co skutkuje również tym, że hipoteka powinna zostać wykreślona z księgi wieczystej. Czy zatem po wydaniu przez sąd prawomocnego wyroku o nieważności umowy bank powinien wydać list mazalny?
Praktyka pokazuje, że dla części sądów wieczystoksięgowych prawomocny wyrok stwierdzający nieważność umowy jest wystarczający do wykreślenia hipoteki. Natomiast inne wymagają przedstawiania kwitu mazalnego. Dlatego dla pewności warto wystąpić do banku o wydanie listu.
Komu bank wystawia list mazalny?
List mazalny jest wystawiany kredytobiorcom, którzy zakończyli spłatę zobowiązania finansowego. Może być wydany również w przypadku wydania przez sąd prawomocnego wyroku stwierdzającego nieważność umowy kredytowej. Brak całkowitej spłaty zobowiązania może być podstawą do odmowy wydania kwitu ze strony banku.
Bank odmawia wydania kwitu mazalnego – co zrobić?
W większości przypadków banki wydają kwity mazalne po unieważnieniu umowy kredytowej. Przykładem banku, który odmawia wystawienia tego dokumentu ze względu na ogłoszenie swojej upadłości, jest Getin Noble Bank S.A. W praktyce zdarzają się także odmowy, które banki tłumaczą oczekiwaniem na rozstrzygnięcie postępowania wskutek złożenia skargi kasacyjnej.
Nieuzyskanie listu mazalnego nie powinno stanowić przeszkody w wykreśleniu hipoteki. W takich przypadkach należy do wniosku o wykreślenie hipoteki, składanego do sądu wieczystoksięgowego, dołączyć prawomocny wyrok sądu o unieważnieniu umowy kredytowej. Jeżeli sąd wieczystoksięgowy nie przychyli się do wniosku, wówczas konieczne będzie wszczęcie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Jak zdobyć kwit mazalny?
Mimo że wydanie listu mazalnego jest obowiązkiem banku, to zazwyczaj kwity te wydawane są dopiero na wniosek kredytobiorców. W celu uzyskania listu mazalnego konieczne jest pisemne sformułowanie prośby o wydanie oświadczenia wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. We wniosku powinny znaleźć się informacje takie, jak:
- dane kredytobiorcy;
- numer umowy kredytowej;
- numer księgi wieczystej nieruchomości;
- uzasadnienie złożenia wniosku / informacja o spłacie całości zadłużenia / prawomocnym wyroku stwierdzającym (choćby przesłankowo) nieważność umowy;
- adres, na który ma zostać przysłany list mazalny.
Przygotowany wniosek należy złożyć w odpowiednim banku, tj. w tym, który udzielał kredytu lub przejął zobowiązania banku udzielającego kredytu. Banki wydają listy mazalne zazwyczaj w okresie kilkunastu dni od złożenia wniosku. Zwykle nie pobierają za to żadnych opłat, choć może zdarzyć się, że bank zażąda opłaty za sporządzenie dokumentu.
Co zrobić z listem mazalnym?
Uzyskanie listu mazalnego to pierwszy krok do wykreślenia hipoteki. Kwit należy załączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Następnie należy skierować wniosek do sądu wieczystoksięgowego, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości.
